买房宜在明年五六月前刚需房近半年尽快看

来源：吉屋网发布时间：2018-12-26 16:36:04

2018注定是成都楼市不平凡的一年，起起伏伏，风云跌宕。2019即将到来，成都楼市又将发生什么样的变化，哪些区域更值得关注，哪些房子更值得购买，网友也疑问不断。

专家：买房宜在明年五六月前刚需房近半年尽快看

为广大网友深度解读“摇号时代＋区域洗牌如何聪明买房”，预判2019成都楼市走向。

8大关键词复盘2018成都楼市

2018年的成都楼市，有人形容为“拐点市场”，有人称为“政策之年”。李心悦则用了“八个关键词”，更全面而准确地描绘2018的成都楼市，即八限——限价、限地、限供、限需、限人、限钱、限转、限业。

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2018年，政府通过限价、限制土地出让、调整供需、人才争夺战、收紧贷款、控制房屋转让，以及限制产业发展等手段，来影响着成都楼市。

土地市场整体遇冷，溢价率低、流拍率高。一手市场则在摇号中冷热分明，上半年一房难求，下半年则可以挑房，其中主城区上半年开盘100%认购，下半年跌至89%。11月整体认购率下跌至52%，中签率却一路高涨。

虽然住宅的去化率远低于2015年——2017年，但是商业的去化率却远超之前的目标，尤其上半年公寓及loft市场火热。下半年则因住宅的大量入市呈现断崖式骤降。

在二手房方面，上半年价格及成交量均呈上涨形式，下半年逐渐回落趋于稳定。

地价与业绩影响明年5-6月前*宜出手

整体而言，2018年楼市已趋于平稳，2019年成都会怎么走？

李心悦认为，市场上还剩的2016年之前拿地建的楼盘（相对成本较低），到了明年的5 、6月份基本上都会卖完。

“所以，在这个时间段，大家可以按照自己的需求去买房，价格也相对合理。”

但其指出，到了明年5、6月份，成都的房地产的供应就会有一个新的格局，重新起跑。

届时低地价的项目已经清理得差不多，开发商2016、2017、2018拿的高价地会陆续入市，这一波地价都在一万以上，即使开发商给出优惠折扣，房源售价也不可能低于地价，所以价格会相对上扬。

“所以在2018年，12月还有不到一周的时间，如果大家有心仪的项目，是可以下手的。因为开发商有非常切实的年底的冲刺压力，可能给到了一些优惠房源或者折扣，但过了12月31日，开发商的年度业绩压力会有所释放。”

是不是说如果过了明年的5、 6月份，就不值得买房了？

李心悦直言，其实也不是。如果因为各种原因，比如社保、公积金限制，有些购房者到了明年下半年才能购房，那么建议等到9月、10月以后。因为行业对于明年的价格走势预估是——大概明年上半年会有一个政策性的上涨。

什么是政策性上涨？

李心悦表示，就是政府给开发商批的预售价格，可能会越来越高。毕竟土地价格越来越高。但一旦过了“年中”这个点，开发商拿地时间久了，必须要开始买了，不能一直积压在手上。

那么就可能出现开发商踩踏式供应的情况，这就是购房者的机会，可能会遇到优惠折扣。原本“金九银十”也是一年中比较适合买房的时间段。

从产品供应上分析，2016-2018年开发商高价拿的地，后期开发的项目90%以上都没有三房四房的刚需户型，基本都是140平起步。

所以想要买刚需房（三房四房，90-130平）的客户，应该尽快在近半年去看，以后的项目都是至少250万、300万起步的房源。

商业公寓一看需求二看地段也可考虑小户型学区房

选择公寓也要从购房需求来看，是因为没有购房资格，还是一个过渡需求，还是想要一个持续租金回报，还是想着以后有*空间，以自己买房初衷来选择区域和项目的重点因素。

*类人，买一个公寓，在核心区域，交通便捷，配套城市，对于这类人是不错的选择。因为除了能自住，还保有一个物业在这里。

第二类人，就是投资属性，长期持有这个物业，能够持续收到租金。那么这个区域，一定是相对成熟的核心区域，在地铁交通比较方便的地方，才能有此保障。

第三，公寓能够实现价值翻倍的案例并不多，因为它没有学区资源、也不能*，只能跟着同区域的房价水涨船高，而且二次转让的增值税也很高。

想要实现价值翻倍的话，小户型的学区房是个不错的考虑，也可以考虑一些住户素质在未来2、3年会大幅提升的价值洼地。

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